De hipotecas y bancos

El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci贸n Pleno) ha dictado la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, estableciendo que es abusiva la cl谩usula que fijaba el...
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El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Secci贸n Pleno) ha dictado la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, estableciendo que es abusiva la cl谩usula que fijaba el BBVA en una hipoteca por la que impon铆a al cliente/prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del pr茅stamo hipotecario. Es por ello que es tan importante la reclamaci贸n y/o devoluci贸n de los gastos de hipoteca a fin de recuperar el dinero.

En la hipoteca analizada por el TS se establec铆a, en relaci贸n a los gastos de la misma, lo siguiente: 鈥淪on de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci贸n, formalizaci贸n, subsanaci贸n, tramitaci贸n de escrituras, modificaci贸n -incluyendo divisi贸n, segregaci贸n o cualquier cambio que suponga alteraci贸n de la garant铆a- y ejecuci贸n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as铆 como por la constituci贸n, conservaci贸n y cancelaci贸n de su garant铆a, siendo igualmente a su cargo las primas y dem谩s gastos correspondientes al seguro de da帽os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.鈥

Pues bien, el Tribunal Supremo ha acordado la nulidad de esta cl谩usula que, entre otras cosas, establece la autorizaci贸n del cliente/prestatario para que el Banco le cargue en su cuenta las cantidades necesarias para la inscripci贸n de la hipoteca (y t铆tulos previos) en el Registro de la Propiedad聽 y, en su caso, las cancelaciones de cargas preferentes y las que procedan por la preparaci贸n de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelaci贸n de hipoteca; se a帽aden tambi茅n los gastos, en caso de impago, por la reclamaci贸n judicial y/o extrajudicial de la deuda incluidos honorarios de Abogado y Procurador, aun cuando su intervenci贸n no fuere preceptiva.

El Tribunal Supremo establece que con dicha cl谩usula el Banco pretende atribuir al cliente/consumidor todos los gastos derivados de la formalizaci贸n de la hipoteca de la concertaci贸n y desarrollo del contrato, 鈥渟upliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto鈥.

Concretamente el Tribunal Supremo establece que las normas aplicables a este tema son las recogidas en el art铆culo 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, que establece cuando nos encontramos ante una cl谩usula abusiva.

Nos dice el Alto Tribunal que ante una escritura notarial, los gastos de notario y registro de la propiedad tienen que ser abonados por el solicitante del servicio a cuyo favor se inscriba el derecho; pues bien, quien tiene el inter茅s principal en la documentaci贸n e inscripci贸n de la escritura de pr茅stamo con garant铆a hipotecaria es, sin duda, el Banco/prestamista, pues as铆 obtiene un t铆tulo ejecutivo, constituye la garant铆a real y adquiere la posibilidad de ejecuci贸n especial.

En atenci贸n a todo ello el Tribunal Supremo considera abusiva聽 la cl谩usula discutida porque ocasiona al cliente/consumidor un desequilibrio importante que no hubiera aceptado razonablemente si se hubiese negociado con 茅l y que, adem谩s, aparece recogida en el cat谩logo de cl谩usulas que la ley califica como abusivas.

En relaci贸n al tema de los tributos, el Tribunal Supremo, en atenci贸n a los art铆culos 8, 15.1 y 27.1 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados, entiende que el Banco/prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo del pr茅stamo hipotecario, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jur铆dicos documentados, ser谩 sujeto pasivo en lo que se refiere a la constituci贸n del derecho y, en todo caso, la expedici贸n de las copias, actas y testimonios que interese y que, a trav茅s de la cl谩usula que se declara nula, carga indebidamente sobre el cliente/prestatario.聽 Por todo ello, dicho Tribunal concluye que la cl谩usula que impone al cliente/prestatario el pago de los tributos (la cuota gradual del Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados que paga la hipoteca en cuanto acto inscribible y la cuota fija) vulnera normas imperativas, concretamente el art铆culo 89.3 c) LGCU, que considera como abusiva y por lo tanto nula la estipulaci贸n que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

En relaci贸n al seguro de da帽os, el Tribunal Supremo concluye que la imposici贸n de su pago al cliente/prestatario no es abusiva porque es consecuencia de una obligaci贸n legal (art. 8 Ley del Mercado Hipotecario) y la obligaci贸n de pagar el seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro.

En lo referente a las costas procesales concluye el Tribunal Supremo que la atribuci贸n al cliente/prestatario en todo caso de las costas procesales infringe normas procesales de orden p煤blico, lo que comporta sin m谩s su nulidad, en base al art. 聽86 LGCU y art. 8 LCGC, a帽adiendo que introduce un evidente desequilibrio en la posici贸n de las partes.

Respecto a la imputaci贸n al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervenci贸n no sea preceptiva, establece el TS que la estipulaci贸n vulnera el art. 32.5 de la LEC, fijando que, adem谩s de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el cliente/consumidor de valorar las consecuencias por desconocer, cu谩ndo firma el pr茅stamo hipotecario, todas las acciones que se podr铆an entablar contra 茅l utilizando el Banco abogado y procurador sin ser obligatorio, lo que de por s铆 es suficiente para considerar la cl谩usula como abusiva, resulta correcta la declaraci贸n de nulidad de la misma conforme a los arts. 86 TRLCU y 8 LCGC.

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